Ипотека на низких оборотах

Это, как следствие, отрицательно влияет на спрос. В результате все чаще артикулируется мысль о том, что ипотечное кредитование находится в стадии кризиса. Так это или нет, решил разобраться kursiv.kz.

Аналитики в большинстве не склонны называть кризисом ситуацию, сложившуюся в ипотечном кредитовании. В частности, старший аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций (АИРИ) Жаннур Ашигали отметил, что объем ипотечного кредитования за первое полугодие текущего года продемонстрировал позитивную динамику, составив 94,6 млрд тенге, рост в первом полугодии этого года относительно первого полугодия прошлого года составил 29%.

В свою очередь, аналитик ТОО "ИАФР "Ирбис" Азамат Исмагулов рассматривают ситуацию как стабильную, но с «некоторыми трудностями». При этом он опирается на данные Нацбанка РК, согласно которым, с начала 2013 года по июль объем ипотечных займов в ссудном портфеле банковского сектора увеличился с 832,6 млрд тенге до 871,6 млрд тенге, прирост составил 4,7%. Эта динамика скромнее роста совокупных займов за этот же период (5,1%), что и свидетельствует, по мнению эксперта, о трудностях в сфере, которые однако пока нельзя считать кризисом.

Так или иначе, ситуация с ипотекой в Казахстане складывается противоречивая. К этому выводу пришел глава Центра макроэкономических исследований Олжас Худайбергенов, проанализировав динамику последних нескольких лет. Эксперт обращает внимание, что до 2007 года ипотечный портфель рос на 70-100% ежегодно. В 2008 году рост практически остановился, но в 2009 году, благодаря государственным мерам по поддержке рынка жилья, были выданы новые кредиты - в итоге в конце 2009 года был достигнут пик ипотечных кредитов в объеме чуть более 850 млрд тенге. В 2010 году выдача ипотечных кредитов практически обнулилась, а возвраты шли более ускоренными темпами - в итоге общий объем кредитов сократился на 20%, до 700 млрд тенге. В 2011 году снова пошел рост, но медленный, в пределах 7-8%, эта же динамика сохранилась в 2012 году. В текущем году, по его мнению, темп сократится вдвое по сравнению с прошлым годом и составит около 3-4%.

Если говорить о цифрах 2013 года в разрезе регионов, то за первые шесть месяцев 2013 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года самый высокий прирост объемов ипотечного кредитования показала Павлодарская область – 25,7% (6,2 млрд тенге в реальном отношении). В тройке лидеров оказались Астана - 20,6% (25 млрд тенге) и Северо-Казахстанская - 19,5% (2,6 млрд тенге) область. В то время, как Алматы оказалась в числе аутсайдеров - годовой рост 4,6% (11,9 млрд тенге). Хуже динамика оказалась лишь в Жамбылской и Южно-Казахстанской областях - 2,8% (528 млн тенге) и 3,1% (1,36 млрд тенге) соответственно.

Однако аналитики также не склонны называть ситуацию в Алматы даже локальным кризисом. По словам директора департамента аналитики АО «Асыл Инвест» Айвара Байкенова, низкий прирост ипотеки в Алматы объясняется в том числе ситуацией на рынке недвижимости. Кроме того, он предположил, что в регионах люди только начинают присматриваться к ипотеке, тогда как в Алматы как таковой бум наблюдался до кризиса, который в свою очередь наиболее сильно ударил именно по алмаатинскому рынку жилья. Следовательно, алмаатинцы пока «осторожничают».

Иную трактовку данных предлагает Олжас Худайбергенов. Он считает, что в принципе приток новых кредитов и в Алматы и в Астане может оказаться одинаковым. «При этом в Алматы возврат старых кредитов превышает объем новых кредитов, из-за чего общий объем кредитов сокращается», - предположил аналитик.

Так или иначе, сегодня к ипотечному займу по всей республике население нередко относится как к непосильному «ярму» или «игу». И причины тут очевидные – высокие процентные ставки. В Казахстане годовая эффективная процентная ставка по ипотечному займу в лучшем случае составит 12,5%, в других – может доходить и до 14-16%. В принципе, аналогичная ситуация складывается и в соседней России. Вместе с тем, в Европе, где банковская система сейчас переживает глубокий кризис, ипотека выдается под несравнимо низкие проценты: в Великобритании – 2-3%, Испании – 4-5,5%, Италии - 4,2-5,5%.

Согласно общемировой тенденции, после финансового кризиса ипотечные ставки упали до минимума, чего не произошло в Казахстане. Как отметил Айвар Байкенов, стоимость ипотечных займов во всем мире снижалась вслед за понижением базовых процентных ставок. «В Казахстане, несмотря на снижение ставки рефинансирования с 11% в начале 2008 года до текущих 5,5%, аналогичной динамики не последовало. То есть получается, что в нашем случае смягчение денежно-кредитной политики в целом никак не трансформируется в увеличение доступности ипотеки», - констатирует глава департамента.

Причиной высоких ставок, как уже неоднократно подчеркивалось, является отсутствие длинных денег у банков. Это давний камень преткновения между БВУ и Нацбанком РК. Первые обвиняют второй в недоступности долгосрочного фондирования, второй говорит первым, что при желании фондирование на любые сроки получить не сложно: у вкладчиков, через облигации на отечественном фондовом рынке и на иностранных биржах.

В этом контексте Олжас Худайбергенов уверен, что ситуация с ипотечным кредитованием вряд ли улучшится, пока Нацбанк РК будет считать, что не должен обеспечивать коммерческие банки долгосрочными кредитами по низким ставкам. «Если же денежно-кредитная политика будет пересмотрена с учетом зарубежной практики, то улучшится ситуация с кредитованием не только в сфере жилья, но и в целом по экономике», - прогнозирует он.

Пока же одним из главных источников фондирования для банков являются вклады населения. «Тогда как до кризиса отечественные банки имели доступ к дешевым внешним источникам заимствований», - вспоминает Жаннур Ашигали, подчеркивая, что по этой причине банки сегодня сконцентрировались именно на коротких потребительских займах.

В результате, текущее положение дел можно назвать переходным – низшая точка, очевидно, пройдена, однако для роста пока не созданы условия. Так или иначе, ипотека нужна, как населению, так и банкам. Как отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко, банки любят данный вид кредитования из-за того, что он является самым низкорискованным среди других потребительских займов. «Во-первых, из-за наличия дорогостоящего и достаточно ликвидного залога, который при возникновении просрочки может быть реализован на открытом рынке. Во-вторых, ввиду консервативного подхода к выбору заемщика и долгого срока погашения, что при прочих равных условиях выгодней кредитному учреждению: длинное фондирование намного лучше анализировать и прогнозировать, чем короткое», - аргументировал эксперт.

Между тем, требования к клиентам банки предъявляют очень жесткие в сравнении с другими видами кредитования. Это находит положительное отражение в том, что процент просрочки по ипотеке, если сравнивать весь ссудный портфель банковского сектора, несколько меньше. По состоянию на январь 2013 года просроченные займы свыше 90 дней по всему ссудному портфелю БВУ составили 29,8%, тогда как по ипотечным займам - только 21,6%. Стоит заметить, что по ипотеке безнадежных займов значительно меньше (11,9%) по сравнению с общим ссудным портфелем (28,2%).

В результате, аналитики считают, что в ближайшее время события будут складываться по знакомому сценарию: ставки будут продолжать оставаться на прежнем уровне, займы будут расти теми же темпами, что и сейчас.

На этом фоне несправедливым будет упустить из виду единственную альтернативу ипотеке, которую предлагает государство посредством «Жилстройсбербанка» - жилищные займы. Принципиальным отличием от ипотеки является то, что клиент вначале должен накопить половину требуемой суммы, а вторую часть получает в кредит по сравнительно конкурентной процентной ставке – от 4% до 6%.

В целом аналитики позитивно рассматривают этот механизм, однако имеются определенные вопросы к способу его реализации.

Аналитик «Ирбис» уверен, что система жилстройсбережений в перспективе может стать главным инструментом при приобретении жилья казахстанцами. «ЖССБ» предоставляет уникальные программы, которых до этого у нас не было, но, несмотря на это, очень многое будет зависеть от того, как банк будет их реализовывать», - поясняет он.

Солидарную позицию выразил и Олжас Худайбергенов. Однако для того, «чтобы обеспечить потребности населения, надо возможности «ЖССБ» повысить в 10 раз», - сделал ремарку эксперт. По его мнению, такой рост возможностей должен привести к тому, что «ЖССБ» фактически станет крупнейшим заказчиком жилья на рынке. Соответственно, он должен определять объем строительства жилья наперед, работать со строительными компаниями, давая им финансирование и выставляя им технические требования, т. е. выполнять функции, к которым пока не имеет отношения. «Если стоит задача обеспечить жильем население так, чтобы оно смогло расплатиться, придется существенно пересматривать текущее законодательство», - резюмирует г-н Худайбергенов.

Вместе с тем, эксперт из АИРИ, говоря о текущем состоянии банка, отмечает, что «ЖССБ» не в состоянии самостоятельно решить вопрос ипотеки в стране. По его мнению, банк не обладает требуемыми для этой задачи объемами операций – доля «ЖССБ» на рынке составляет приблизительно 10%. Сильный урон по репутации банка был нанесен инициацией специальной проверки деятельности банка со стороны депутатского корпуса Мажилиса парламента Казахстана, считает г-н Ашигали. «Более того, со стратегической точки зрения, попытки решения вопроса ипотеки силами лишь одного финансового посредника не являются оптимальными, так как это уничтожает конкуренцию в данном сегменте рынка и по определению лишь усугубляет вопрос», - убежден аналитик.

В свою очередь, глава департамента аналитики «Асыл Инвест» предполагает, что улучшить ситуацию на рынке могли бы иностранные банки, которые постепенно присматриваются к нашему рынку. Очевидно, что речь - не о российских банках, представленных в Казахстане, где процентные ставки по ипотеке не ниже, чем в казахстанских.

Ирина КУРБАНОВА